住宅ローン選び

住宅ローン選びは慎重に!!

 

ローンの金利タイプを選ぶポイント

 

住宅ローン選びし、 長い目で見て比較検討を!!

 

住宅ローンを選ぶポイントは、はっきりと言って金利です。ローンの支払いは長期になりますから、少しの金利の差が、長い目で見ると大変大きな違いになります。住宅ローンの金利には、ローン期間中は金利が変わらない「固定金利」と、金利か変わる「変動金利」、当初数年間は固定でその後は、固定か変動かを選べる「固定金利選択型」があります。それぞれにメリット、デメリットがあります。金利タイプごとの特徴をよく理解して、自分にあったローンを選部ことが重要です。

 

住宅ローンの見積もりは必ず数社に頼み、さらに勤め先の会社の提携ローン、不動産会社がすすめる提携ローン、銀行窓口やインターネットでのキャンペーン金利など、面倒がらずマメに情報を集め、比較検討するべきです。インターネットの比較サイトの利用もよいでしょう。

 

 

金利はこまめに計算してみよう!!

 

住宅ローン見積もりは数社に依頼し、 長い目で見て比較検討をしましょう。キャンペーンなどの優遇金利を検討している場合、当初数年間の優遇幅が 大きい場合と、全期間が同一優遇金利になる場合との2つのタイプがあります。一般に安心なのは後者ですが、借りる前に必ず総支払い額を計算してみ てください。また、ローンの借入金利が確定する時期にも注意が必要です。ほとんどのローンは融資実行時(資金受け取り時) の金利で確定します(財形住宅融資は申込時点)。変動金利は、申し込んだときと金利が変わっていますので、ローンが決定したら、再度計算をしてみましょう。

 

資金は余裕を持って用意しておくと、 物件の引渡し時に、数十万円以上のキ ャッシュが手元に残ることがあります。ローン返済のために使おうと決めてい るお金なら、将来の繰上返済のために貯蓄しておくよりも、購入時の頭金をアップさせることをおすすめします。繰上返済の場合は、返済までの期間 の利息の負担がありますし、1回につ き数万円程度の手数料がかかってしまいます。しかし、頭金に充当する方法 だと、契約書を書き直す手間はありま すが、たとえば金利3%、30年ローン の場合、3,000万円ローンを2,900万円に減らせば、50万円以上の支払い 利息が節約になるのです。

 

 

金利タイプの種類と選ぶポイント

【固定金利】

●特徴

・全期間固定のタイプと段階金利タイプがある

・金利は、最初に決めた金利がローン期間中ずっと適応される

・返済額は、固定されている

●メリット

・計画的に返済できる

・金利が上昇しても返済額が上がらない

●デメリット

・変動金利よりも金利が高い

・将来金利が下がっても恩恵はない

●こんな時に選べ

・将来の金利上昇が考えられる。

・将来の収入ダウンが考えられる。

 

 

【変動金利】

●特徴

・適用金利の上限を設けた上限金利設定型、預金残高が増えると金利が下がる預金連動型がある

・金利は、年2回、プライムレートの水準に応じて変動

・返済額は、5年ごとに見直される

●メリット

・固定金利より当初金利が低い

・将来金利が下がれば恩恵がある

●デメリット

・返済額が増える場合、元の返済額の1.25倍を超えないように調整されるため、金利 上昇時には未払い利 息が発生するおそれがある。

●こんな時に選べ

・将来の金利低下が期待できる
・将来の収入アップが期待できる

 

 

【固定期間選択型】

●特徴

・当初の一定期間(3年、5年、10年など設定できる)は固定金利、その後は、固定金利か変動金利かのどちらかを選択できる

・返済額は、当初の一定期間は変わらない。選択以降はその金利型に準

ずる

●メリット

・一般に固定金利期間が短いほど金利が低くなる

・将来金利が下がれば恩恵がある

●デメリット

・固定期間終了時に金利が上昇していると、急に金利が高くなることもあり、返済計画に狂いが生じることがある。

・金利タイプ変更時に、手数料が生じる

●こんな時に選べ

・現在の金利が低水準

・将来の収入アップが期待できる

 

 

変動金利は未払い利息に注意が必要!!

変動金利ローンで必ず理解しておきたいのは、金利上昇のリスクです。変動金利型の返済は、利息と元金の両方を支払い、半年ごとに利息と元金のバランスを見直します。このときに、金利が上昇していると利息の割合が増加し、毎月の支払いが利息分だけとなることも考えられるのです。さらに利息の額が返済額を上回ると、未払い利息が発生します。いくら返済しても、元金がまったく減らないという事態に陥いることもあるのです。こうなると少しでも多く返済してローンを減らしたいところですが、ここで、変動金利の「返済金額の見直しが5年ごとで、最大上昇はもとの支払いの1.25倍まで」というルールがネックになります。たとえ1.25倍の上限いっぱいまで返済金額を増額できても、金利上昇がそれを上回っていれば、元金の返済がされません。変動金利の場合は、金利が上昇局面になったと感じたら、固定金利への変更を検討しましょう。

 

 

ローンの返済方法を選択するポイント

住宅ローンの支払い方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の二種類があります。元利均等返済は、毎月の利息と元金の合計額を一定にして返済します。毎 月の支出額があらかじめわかるため、 家計の中で返済計画が立てやすいという大きなメリットがあります。元金均等返済 は、返済額の元金部分が一定で、利息部分ははじめ大きく、だんだん減っていくという方式です。借入額や金利が 同じ条件であれば、元利均等返済よりも返済当初の額は大きいのですが、支 払い総額が抑えられるのが利点です。元利均等返済は利息の負担が大きい返済方法ですが、繰上返済などで支払う利息を軽減することも可能です。将来の家計状況を予想し、余裕の持てる返済方法を選びましょう。

 

元金均等返済 元利均等金利
毎月の返済額 当初は多く、利息の減少とともに減っていく 一定額を支払う(利息と元金の割合を按分)
特徴

・返済するにつれて、利息の支払い額が減っていく

 

・当初の負担が重い

 

・総支払い額は元利均等返済より少ない

 

・現在の支払い能力が高い人におすすめ

 

・フラット35、公的融資では利用できるが民間金融機関では利用できないこともある

・返済するにつれて、元金と利息の比率が変わる

 

・返済プランが立てやすい

 

・総支払総額は元金均等返済より多い

 

 

ボーナス返済は注意が必要!!

ボーナスの組み入れ率は、公的融資とフラット 35では40%まで、民間融資は50%までと決ま っています。しかし、ボーナスの額どころか場合 によっては存在すら不安定な昨今はボーナス返済の組み入れ率を少なめにするのが安心だと言えるでしょう。毎月のローンを抑えてボーナス時に多く返済するプ ランは、一般的におすすめできません。マイホームを手に入れると、それまでの家より 広くなって光熱費が増えるなど、事前に予想でき なかった家計費の変化が起こります。ボーナスは それらに備えるために、できるだけ手をつけずに様子を見たほうがよいのです。  ボーナスをはじめから組み入れる場合は、ボー ナス月の支払い上限を、住宅購入以前にボーナスから住宅費として積み立てていた金額まで、としておきましょう。

 

 

ローンもメンテナンスが必必要です!!

住宅ローンは、有利なローンを選んでも、ときには見直しが必要です。長い支払い期間中には、金利の変化もありますし、もっと有利な条件のローンが出てくる可能性も大いにあります。借り換えは、借り手から見ると、あるローンから別のローンに引越すようなイメージですが、高い金利の住宅ローンの残債を低い金利のローンで一括返済すること、と言い換えることもできます。借り換えに向いているのは、固定期間選択型のローンなら固定期間が終了する時期。他のローンでも、今のローンより金利が1%低いローンを発見したら、借り換えを検討してみるとよいでしょう。また、毎月決まった額を漫然と支払うのではなく、計画的に繰り上げ返済をすることも意識しましょう。

 

 

★借り換えは ココに注意!

借り換えにも諸費用が発生する

借り換えは、新規に住宅ローンを組むことといえる。ローン保証料、抵当権抹消登記費用、登録免許税、司法書士への手数料、印紙代、ローン手数料などの諸費用は50〜100万円ほどになるので、「金利が安いだけで飛びつくと、借り換えで損の可能性もあるのです。

 

借り換え先は民間融資のみ

フラット35、財形融資などは新規の住宅ローンのみが対象。借り換え先にはならない。

 

金利動向によっては損も

「固定金利→金利の低い固定金利」は、現在のローンの総支払額と、借り換え先のローンの総支払額から諸費用を差し引いた金額を比較すれば、利益がわかる。「固定金利一-変動金利」の借り換えは、将来金利が上昇した場合は損になる可能性もある。

 

今、借り換えると損になる人

・現在のローンが2%台の長期固定金利

・優遇金利の適用を現在受けている

・完済までの期間が短い

・一括返済のめどが立っている

 

 

ペアローン・2本立てローンが最近の流行り?!

住宅を購入するために、住宅ローンは1本にしなければいけないというわけではありません。教育費などで出費がかさむ時期を乗り切るために、ローンを2つ組むという方法もあります。同じようなローンを2つではなく、1本は太く短く、もう1本は細 く長くをイメージして組むのがコツです。

 

たとえば、20〜30代の家庭なら、太く短いローンのほうは、子どもの大学入学以前に 完済するようなローンにしておけば、一番教育費のかかる大学時には細く長いローンだけを支払えばよいので、その時期のローン負担が軽くなります。一方、定年退職後にロー ンが続くプランの場合は、2本のうち1本は 在職中に完済し。もう1本を細く長く支払えるような金額にすれば、年金生活の中でロー ンを抱える不安感が和らぎます。 繰上返済を考えている場合も、高い金額のローンの期間を短縮するよりも、2本の住宅ローンのうち1本の期間を短縮していくほうが、かんたんに目標を達成できます。

 

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